當年匯率狂升台北房價漲四倍！李同榮：這次一好一壞

新台幣近期狂升引發關注，房市趨勢專家李同榮表示，匯率升貶不會直接影響房市，但會直接影響進出口與經濟增長，目前房市正處多頭轉空的技術層面，匯率急升影響可以解讀為「一好一壞」。

「一好」，指因為台幣強升，短線熱錢突然大增，預期心理持續增溫，短暫套匯資金增多，對資金流動性也增添活水，對股市、房市短線容易產生預期樂觀心理。

但因為房市技術層面正處由多轉空的下修階段，台幣急升，無形中推升資產價值，但若基本面與技術面不佳，匯率強升可能如同安非他命般，換來的興奮只是短暫一時。

「一壞」指的是台幣急升，對正受關稅霸凌的出口產業等於是雙殺，對台灣下半年GDP會產生重大衰退，對下修中房市的發展走向當然非常不利。

李同榮以一張圖表，分析40年來三次匯率大幅升值階段，房市、股市、與GDP表現：

第一次匯率大幅升值：1985年-1990年

匯率表現：1985年新台幣匯率兌美元由39.85元強升至1990年26.89元，升值幅度32.5%。

同期房價表現：此階段房市處多頭走勢，台北房價漲幅約4倍，但1989年下半年房市開始急跌至1990年底。

雖然1990年起匯率自1992年開始回貶十年，貶幅高達37.36%，但房市仍因超漲而休耕盤整十年之久。1999-2000年這期間，台灣資訊代工崛起起，取代台灣房市火車頭工業的地位。

同期股市表現：此階段台灣股市大多頭強勁上揚，指數由636漲至12,682，但也因台灣股市漲幅過高，而於1990年19,682高點崩盤至2,485點。

同期經濟增長表現：此其間台灣GDP增長也由過去二位數縮減為平均8%左右，但因資訊代工崛起起，經濟成長仍保持一定水準，房價表現盤整，交易量卻曾創50萬歷史新高點。

第二次匯率大幅升值：2002年-2011年

匯率表現：2002年新台幣兌美元34.56元開始升值至2011年的29.46元，升值幅度14.75%。

同期房價表現：台北房價漲幅由每坪23萬漲至55萬，其中2008因金融海嘯半年中小跌12%，十年房價漲幅約1.39倍。

同期股市表現：此階段台灣股價由2002年指數5,575.34漲至2011年9,039.63，漲幅62%。其中金融海嘯影響短暫一年跌幅44%。

同期經濟增長表現：這十年平均經濟增長率約4.7%，又比前十年減少約2%，其中2009年金融海嘯影響，經濟呈現負成長。

第三次匯率大幅升值：2016年-2022年

匯率表現：2016年匯率貶至33.83元 開始升值至2022年的27.69元，升值幅度18.14%。

同期房價表現：台北房價自2014年由多轉空，2016年更是跌幅最深一年，持續到2018年全台房市才止跌回升，在匯率升值這七年間，房價先跌兩年半，再漲三年半。

同期股市表現：這階段股市指數由8,315.79漲至14,720.15，漲幅77%。

同期經濟增長表現：此七年階段經濟成長率平均約3.3%，較前七年減少約1%。匯率強升，對經濟增長一定產生衝擊，對下修中房市必會造成不利影響。

李同榮表示，新台幣三次匯率大幅升值循環中，除了金融海嘯房價呈現小跌，與第三次升值房價有跌有漲，其餘時段大都因房市技術面處上升趨勢線，匯率升值增加資金流動與資產價值性，對上升中房價具有推升效應。

而對股價而言，在三次匯率大幅升值中，除了2009年金融海嘯與2019年中美商啟動動第一年呈現下跌，其餘時段，股市皆處多頭走勢，匯率升值具推升效應。

另一方面，在匯率大幅升值後，對台灣出口影響很大，以至於在三次大幅持續升值循環的末期，經濟增長率都向下減緩。

因此總結匯率強升對經濟一定會造成不利影響，對房市與股價影響則視其技術層面處於多頭或空頭，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果，若房市股市處空頭下修局勢，則匯率強升必然對股市與房市前景會造成不利的影響。

他表示，目前房市正處下修階段，匯率的強升只能帶來短期興奮與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，必然更不利房市的未來走勢。