一帶一路漩渦／大陸千億投資砸出鬼城 馬來西亞未來城市夢碎

一帶一路漩渦7－未來城市還是鬼城？

中國地產巨頭碧桂園斥資千億美元打造的馬來西亞森林城市，是「一帶一路」倡議在東南亞的重點計畫之一。因北京當局限制資金外流與對外交通不便利，這座與新加坡僅柔佛海峽一水之隔的造鎮計畫，如今面臨被貼上「鬼城」標籤的窘境。

中國在大馬推動「一帶一路」相關建設，指標案包括東海岸銜接鐵道計畫（ECRL）與2015年啟動的森林城市（Forest City）建案。

其中，森林城市位於馬來西亞柔佛州，面對新加坡的大士（Tuas），兩地隔著柔佛海峽，直線距離僅約2公里，是中國建商碧桂園耗資1000億美元（約新台幣3兆元）打造的海外住商混合建案。

●走訪森林城市社區空蕩蕩 鳥鳴比人聲響亮

中央社記者走訪森林城市，儘管社區設施齊全、建築新穎、綠化環境普遍完善，但整體空間空蕩蕩，挑高的銷售大廳內人煙稀少，銷售人員數量似乎多於社區內活動的居民或遊客。不時傳來的鳥鳴聲，也比人聲更加清晰響亮，凸顯出這座「未來城市」現況。

在偌大的社區廣場周圍，放眼望去是一棟棟設計感十足的住宅與商業大樓，卻幾乎看不見人影。

記者使用叫車軟體Grab搭上車，一邊走，輪胎與地面摩擦聲一邊在空曠的建築間迴盪。這裡建築規模令人印象深刻，但也因為缺乏人潮，更凸顯這座建案「未完成」的氣息。

搭著叫來的車抵達銷售大廳外時，馬來裔司機李奧（Leo）轉頭看記者一眼，說道：「這是我這幾週唯一一張接到要來這裡的單。現在幾乎沒什麼人來這裡了啦！」他語氣平靜，像是早已習慣這樣的冷清。

李奧說，除非有活動，否則最近很少有客人叫車到這裡。「沒什麼人實際住在這地方，平時叫我們車子來載，其實也不太划算。」

「你是來看房的嗎？」說得一口流利中文的銷售員，把握每個踏進銷售大廳的身影，迅速遞上宣傳冊，熱情解說眼前的模型屋與未來規劃圖。她介紹著各類戶型、優惠條件，以及馬來西亞政府祭出的利多政策，語氣中隱隱流露出對人流減少的無奈。

馬來西亞房地產公司負責人周家慶表示，這個開發案起初銷售對象主要是中國人，大約10年前中國經濟景氣不錯，當時「遊覽車一台一台接著來，簽約買房」。

隨著大批投資者把資金進駐於此，周家慶說，中國政府意識到類似開發案使太多人民幣移出海外，因而採取一系列措施限制資金流出。自從北京祭出限制作為，這個開發案銷售便一落千丈，「其實沒有爛尾樓、都有蓋上來，只是就是沒人住」。

●「第二居所」概念 主攻中國投資者

森林城市初期主攻對象就是中國投資者，特別是中產階級與高資產族群。他們看重的有幾個面向，包含資產配置與「第二居所」概念，這裡更被視為「距離新加坡最近的海外房產」。

不過，隨著政策變動、疫情影響，以及計畫與預期落差，中國買家的熱度大幅下滑，部分購屋者轉為觀望或出售物件。

中國投資者興趣大幅退燒主因，除了政策因素外，不得不提「距離新加坡最近的海外房產」這項誘因。

新加坡物價高昂，對一般上班族來說，租金或購屋成本高。森林城市選址很大程度就是因為「靠近新加坡」，開發商當時打出「新加坡旁的智慧生態城市」名號，吸引海外買家、尤其是中國買家投資。

對開發商來說，靠近新加坡是主要行銷賣點之一，強調可以享有「新加坡生活圈」，卻以馬來西亞房價購屋。

首先，新加坡房價高，且政府對外國人購房課以60%額外印花稅，讓不少投資者或上班族轉向成本較低的馬來西亞購屋。再者，馬來西亞生活成本低，柔佛新山房價相對較低、居住空間大，吸引新加坡工作者「住馬來西亞、賺新幣」。

另外，新山－新加坡捷運系統（RTS）預計2027年通車。若順利落成，將進一步提升柔佛新山交通便利性與房產價值。

●與新加坡直線距離2公里 上下班通勤卻要耗上5小時

雖然地圖上看來，森林城市與新加坡直線距離僅2公里，實際通勤情況卻遠不如地理距離看來那般便捷。

從森林城市前往新加坡，須經馬來西亞柔佛州的第二通道（Second Link），先抵達馬來西亞邊境檢查站，再穿越大士關卡（Tuas Checkpoint）進入新加坡市區。

在非尖峰時段，單趟車程約1小時；但一旦進入尖峰時段，單程通勤時間通常會拉長到2小時以上，甚至更久，上下班通勤可能就得耗上4、5個小時。

耗時主因是新馬兩地的通關程序。通勤高峰時大量車流湧現，關卡前常大排長龍，加上安檢與證件查驗流程，通關效率受影響，成為跨境通勤族一大挑戰。

一位在新加坡工作的馬來西亞籍投資者回憶起幾年前的看房經驗說，他當時實地考察過森林城市，但最終放棄在這裡置產。「看起來很宏偉，可是現場完全沒有人氣，加上交通不便、生活機能也很有限，感覺就是空城。」

這名投資者後來買下一處靠近新山市中心的公寓社區，「至少有人住、有超市、也有公車，這些都是決定買不買的重要因素」。

●專家：交通條件削弱吸引力 「鬼城」標籤影響市場觀感

熟悉房地產、經濟領域的馬來西亞理工大學副教授拉扎利（Muhammad Najib Razali）指出，過去在主流媒體、社群媒體上，有人稱森林城市為「鬼城」（ghost town）；這樣的標籤一出現便難以撕除，間接影響投資人信心與市場觀感。

碧桂園是中國最大的房地產開發商之一，受相關債務問題影響，拉扎利指出，當母公司在原籍國發生問題時，會影響海外投資計畫、影響現金流；若相關計畫無法帶來良好利潤，又會波及母公司營運，這是一種骨牌效應。

拉扎利認為，在大型開發案計劃初期，就應事先考慮各種城市規劃，特別是交通。從森林城市前往柔佛州首府新山市中心交通不甚便利，多數只能依賴私人交通工具，若遇尖峰時段更可能塞車延誤，對通勤或日常往返城市辦公、就學的居民而言，這樣的交通條件會削弱該地作為宜居社區的吸引力。

拉扎利說，走進這個開發案，雖然有些物件已售出，實際上卻沒人住，被國際媒體形容為「現代鬼城」，負面形象加深市場觀望情緒，使外資憂慮未來穩定性而放緩投資動能。

●大馬政府推經濟特區 盼森林城市谷底翻身

馬來西亞政府決定全力推動柔佛－新加坡經濟特區（JS-SEZ），以及森林城市金融特區（SFZ），希望讓這個計畫谷底翻身。

拉扎利說，馬來西亞政府試圖拯救這個開發案，讓它「不要落入難以挽回的局面」，但不能只靠增加所謂金融園區等名字、不應新瓶裝舊酒。要吸引外國投資者，首要目標是促進他們做生意的便利性，不要繁文縟節，讓投資者看見降低成本的機會。

森林城市未來是否依然面臨租售兩難困境，拉扎利認為，「鬼城」的負面形象拖累投資進駐，須透過國際行銷重塑品牌；不過這樣的修復工作，恐需長期策略與持續投入，方能見效。