政府打房的另一種思路

日前住都中心花敬群董事長在「信義兒福Ａ２基地公辦都更案」簽約時，宣布此案中B1-1基地將於今年底前完工，成為台灣首例「使用權社宅」的示範點，提供約九十戶的全新住宅供應模式，主打二十年長租型的安定住宅方案。個人認為，此舉僅是對社宅僅能最多租六年的一種救濟方式，租戶若一次要預繳二十年房租，不能持有房屋只有房屋使用權，不如個人建議的新型地上權宅，不但讓民眾有房屋所有權，也有房屋使用權，或能搭配以房租來做房屋還貸設計，更可滿足民眾購屋需求，進而抑制房價飆漲。

台灣房價不正常的飆漲，證明蔡政府住宅政策與近兩年的打房措施無效，要化解民眾購屋痛苦指數，賴政府若繼續延用擴大版的蔡政府住宅政策，人民的購屋痛苦會依舊。個人認為，若將半數的社會住宅改為新型地上權宅，除可化解房價不正常飆漲，更可舒緩民眾的購房痛苦指數。

新型地上權宅與過往地上權宅最大不同處，在於建商不需向政府標租地上權，而是通過競案評比，由政府委託興建新型地上權宅，興建完工後的住宅，每戶配搭土地地上權坪數，政府再根據住宅地上權坪數收取地上權租金，這種新型地上權宅的主要成本為建築成本與建商利潤，比傳統的地上權宅少掉地上權租金成本，房價絕對比傳統的地上權宅少掉三成甚至四成。

新型地上權宅的價格由建商建造成本與利潤來決定，目前建造成本南北是有些差異，南部在十六至二十萬間、北部在二十至三十萬間，因此三十坪的房子，在四八○至九百萬間，若加上建商兩成利潤，房價可能在五八○至一○八○萬之間，若這些新型地上權宅能適用新青安專案來購買，家戶或個人所得有五萬元以上，應該就負擔得起。買到新型地上權宅的民眾，每年須繳地上權租金給政府，租金個人建議以持分土地地上權地價稅金額，當然政府若要照顧民眾也可免除。

興建新型地上權宅的最大挑戰，在於如何降低建造成本，原物料與工資上漲是目前建造成本上揚的主因，工資上漲主因來自缺工。要解決缺工問題，政府不妨推動住宅工業化或大量使用營建機器人來解決，或許就有可能讓工資回穩。而原物料方面，若建商不大量使用國外建材與設備，成本就有機會下調。此外，新型地上權宅就是平價住宅，講究品質與安全，不追求浮誇設計與設施，如此建造成本應有機會調降。

目前內政部大力執行賴總統興建二十萬戶社會住宅政策，從蔡總統八年蓋不出十二萬戶的績效來看，個人並不看好賴總統的政見能達標，倘若把二十萬戶社會住宅抽出一半交由建商來興建新型地上權宅來做為出售型社會住宅，該政見或許有機會實現。除可減輕目前住都中心的籌資壓力，也可減輕政府財政支出壓力，更不會影響建商工作權益。