美國關稅＋台幣升值夾擊 房市進入觀望且明顯降溫階段

大臺中不動產資訊平台5日發布最新統計數據，在美國關稅政策＋台幣升值夾擊下，代表房市信心面的三大評估指標，包括「營造暨不動產業及其未來半年展望」、「購買耐久性財貨時機」、「購買房地產時機」都出現波動，顯示整體市場進入觀望且明顯降溫階段。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠說，目前國際經貿局勢動盪、美國加徵關稅政策升溫，加劇全球市場不確定性，對以出口導向為主的台灣經濟體系造成連鎖衝擊。

近日新台幣強勢升值，亦對出口製造業帶來匯損壓力；此外，壽險業者作為商用不動產市場的主要投資者，因持有大量海外資產，在匯率波動下，曝險風險會同步升高，也可能影響其對不動產的投資策略。

上述金融與經濟變數，已在台灣非製造業採購經理人指數(NMI)中的營建與不動產分項，以及消費者信心指數(CCI)中的購屋與消費意願項目出現波動，顯示整體市場進入觀望且明顯降溫階段。

正心不動產估價師聯合事務所彙整近期表現分析如下：

一、 營造暨不動產業及其未來半年展望指數：臺灣非製造業採購經理人指數(NMI)中，營造暨不動產業為觀察房市動向的重要先行指標，其變化反映業者信心與未來委託需求。

從長期走勢來看，營造暨不動產業NMI多維持在擴張區間，且波動相對穩定；不過，4月美國關稅政策引發連鎖負面效應，導致本月指數下修5.9%來到53.8%，雖仍在擴張範圍內，但景氣動能已有降溫跡象。

值得關注的是「未來半年展望指數」，在地緣政治風險升高、金融市場大幅波動，以及央行持續強化貸款管控等因素干擾下，該指數劇烈惡化，重挫13.1%來到25.8%，創下近年來新低，顯示業者對未來半年景氣普遍抱持悲觀，預期房市將面臨需求緊縮與投資保守的壓力期。

二、 購買耐久性財貨時機指數：消費者信心指數(CCI)中，與不動產相關的分項指標包括「購買耐久性財貨時機」與「購買房地產時機」。自民國111年起，在通膨升息環境下，並受平均地權條例條法、囤房稅等不利房市政策影響，整體呈下滑趨勢。

其中，購買耐久性財貨時機於民國111年12月正式跌破市場信心門檻(100點)，降至99.9點，顯示消費者信心短暫受挫；但隨後指數迅速回穩，並長期維持在100點以上，反映整體看法轉趨樂觀。

然而，今年4月調查結果顯示，未來半年購買耐久性財貨時機為99.13點，較上月下降2.86點，結束連續27個月的樂觀態勢，消費者信心轉為不足。

三、 購買房地產時機CCI指數：「購買房地產時機指數」可用來評估民眾對於目前是否適合購屋的看法。過去因疫情推升房市熱度，帶動該指數表現走高；隨後進入通膨升息周期，指數有所收斂，但始終未跌破信心線(100點)。

直到去年9月第七波信用管制措施上路後，房市買氣明顯受抑，指數下滑並觸及信心臨界值。今年最新的4月未來半年購買房地產時機為96.85點，較上月下降2.71點，創歷史第五低，反映消費者普遍認為目前並非購屋良機。

陳孟筠指出，當前房市正處於政策推力與金融壓力交錯作用的過渡期。雖有新青安政策支撐剛性購屋需求，但整體市場信心與交易動能已出現下滑，短期交易表現將取決於資金條件是否寬鬆、信心面能否回穩而定。

展望後市，陳孟筠建議應持續追蹤以下三項關鍵指標，以作為策略調整與市場預期修正的依據：

一、 利率與貸款核准率：須密切觀察央行政策利率的走向，以及銀行貸放審核是否持續收緊等。另應關注核准後貸款撥款速度(排撥狀況)是否改善，以評估實際資金流入市場所需的時間。

二、 新案開工與預售推案量體：反映建商對市場前景的信心程度，是觀察供給端預期的重要前瞻指標。

三、 政策風向與補貼時效性：例如新青安貸款是否延長、調整或有退場機制，將直接影響市場信心續航力以及首購族對購屋時機的判斷。

陳孟筠也強調，須留意外部風險對房市的潛在衝擊。

整體而言，房市回穩須仰賴三大條件共同促成：資金寬鬆、信心修復，以及政策持續支持首購族與青年族群。唯有資金、信心與政策三力共振，市場交易動能才有機會逐步回升。

此外，鑒於當前房市所受衝擊範圍廣泛，建議可適度檢討並調整部分信用管制措施，以回應市場現況，進一步帶動內需活絡與消費回溫。