央行短期不放手 黃舒衛：中古屋價格修正、預售漲不動壓力更大了

央行20日舉行理監事會議決議，不升息、不升準，且未再提出新一波信用管制措施。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，儘管央行此次未出手打炒房，但政策也無轉向可能，通常觀察期長達一年，今年無法期待反彈，「中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力都將更大。」

從川普2.0來看，黃舒衛表示，川普上任才不過兩個月，不但提早就在關稅議題上面大作文章，也持續在天然資源、地緣政治、產業發展等議題點火，擾動全球一大池春水。

美國聯準會面對因關稅戰而起的稍高通膨率，以及充滿不確定性的經濟局勢，利率決策暫時按兵不動，卻也維持全年降息兩次的預測，「以靜制動」、「預留後路」已成為各國央行的共識。

回看國內，川普2.0的關稅、供應鏈重組都增加企業生產成本、建置成本，通膨回頭恐怕難以避免，但另一方面川普2.0與1.0對台灣的台灣產業、投資信心影響大不同，勢必壓縮央行強勢主導的空間，因此貨幣決策仍以保守為上。

針對央行信用管制，黃舒衛分析，相對來說，央行在穩定房價方面，由於去年第3季提出「不動產貸款具體量化改善方案」，以及第七波信用管制，在不動產放款集中度、交易熱度、房價預期三面向都獲得正面回應，再加上持續的金檢、開罰，補強授信漏洞，強化了風控的韌性，不用等到第八波信用管制上場就天天在進行限縮，所以已經有效抑制房市投資，也舒緩房貸滿水位的壓力，因此一如外界推測，無任何相關新措施。

至於政策何時有轉向的可能，黃舒衛指出，觀察過去央行對房市信用管制政策往往要等新措施上路滿一年，確認執行成果才會有調整的機會，例如2014年6月擴大特定地區第2戶住宅的貸款限縮、納入全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數、調降公司法人購屋成數，到隔年8月才初步鬆綁，到2016年確認價量都觸底後，除了獨留豪宅限貸，其餘措施才解除。

另外，去年9月央行要求各銀行提出的「不動產貸款具體量化改善方案」本來就是為期一年的滾動調整，而且交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。

黃舒衛進一步說明，各種針對周轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向、增提鑑價或寬限期等，再加上之前假換屋、新青安等專案金檢，影響所及，不但投資客被斷了資金鏈，連自住客、低首付交屋都要接受最嚴格的負債比檢視，而且又缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整。

商用市場方面，黃舒指出，商用不動產短期會因為全球市場的不確定而計畫生變或頓挫信心，尤其高科技業投資即便都如期進行，但實質利多尚未實現，也間接影響民間投資及公部門招商，投資、建設、信心不到位，多空長多，預期投資的價量表現也不容易因為之前「管住不管商」的光環而出現不理性激情，甚至還有詭譎的國際局勢、地緣政治而強化避險的需求，因此建議地主、業主要務實面對。