預售屋價格不跌反漲 專家：短期恐陷「有行無市」局面

今年預售屋市場買氣降溫，前2月成交戶數創下5年同期新低，但房價卻不跌反漲。建商多採「不降價、加配備」策略吸引買方，但專家指出，短期內預售屋恐陷入「有行無市」局面。

信義房屋根據最新實價預售揭露件數指出，今年前2月預售揭露戶數僅7167戶，年減約64%，為近5年同期新低。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市風向改變與房貸政策收緊，使民眾購買預售屋更保守謹慎。

不過，預售屋市場買氣雖低迷，房價卻未見明顯鬆動。根據591新建案資料統計，六都加新竹縣市預售屋，今年4月平均每坪成交價為新台幣44.5萬元，較央行去年9月啟動第7波房市信用管制措施前的成交均價40.9萬元相比，漲幅為9%。

至於各縣市漲幅均逾5%，漲幅前兩名分別為新北市10.9%、桃園市9.4%；僅台南市漲幅4%，為全台最低。

591新建案新聞課組長林哲緯分析，預售市場買氣雖低迷，但價格抗跌。在建築成本及獲利考量下，多數建商寧可延後推案，也不輕易降價；即便個案讓利，也難撼動整體價格，導致預售價位持續走升，短期內市場恐陷入「有行無市」僵局。

林哲緯指出，現階段國際局勢多變，加上央行未鬆綁房市政策，短期內預售市場買氣將持續冰凍。購屋族若有耐心，仍可在供給量大區域爭取較優的議價空間。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為，央行選擇性信用管制加上銀行法第72條之2實施，對房地產有冷卻作用；雖預售屋尚未面臨明顯貸款問題，但目前市場預期房價修正在即，許多預售即將交屋的屋主也不乏提前跳車，以破壞價打亂預售案推案節奏。

此外，不少建商面對市況轉冷，選擇「加值不加價」策略搶攻自住客。上曜建設董事長張祐銘表示，現階段購屋主力以自住族為主，上曜以不降價為前提，提升產品配備與格局，強調性價比以吸引買方。

科達建築董事長賴建程說，今年央行持續打炒房，加上美國關稅政策影響，房市休息、房價也會修正，對建商是調整體質的一年。中大型與口碑建商在財務部分會較謹慎，也會延後推案，專注精力在蓋房子上；而區域型口碑建商也會減緩和減量推案。

賴建程分析，今年儘管預售案來客、買氣明顯下滑，特別是房價過去漲幅過大的區域，將面臨修正壓力；到現場看屋者多為自住剛性需求，若建商能推出自住產品格局、建材，以及符合或低於市場的中低總價帶，仍具吸引力。

賴建程建議，自住族可考慮付款較彈性的預售案，特別是在市場冷靜、價格未被炒作的當下，今年下半年可望成為自住剛性買盤入市的有利時機。

房產專家何世昌認為，今年房價處於盤整修正階段，多空拉鋸明顯，大跌機率不高，預估全年房價波動幅度在正負5%間，平均每季正負1.25%。他指出，過去房價多為齊漲齊跌，現階段則呈現區域分歧，反映市場進入盤整期。

他說，央行以限貸政策壓制投資買盤，部分投資客交屋時資金吃緊，轉向低價出售以便回收現金，中古屋市場出現更多議價空間；相比之下，預售市場仍需觀察建商是否願意讓利，或轉而調整產品策略以吸引自住買盤。