經濟日報社論／經濟變數可能舒緩房價漲勢

近日媒體以過去十年全台住宅存量增幅超過住宅戶數增幅，且以高雄、台南尤甚，因而認為台灣房地產市場已「供過於求」。事實上，這項指標過度簡化；若欲討論房價走勢，除上述供需數據外，仍需考量多重因素。

過去十年有些都會區住宅出現超額供給或需求，但所有都會區房價皆上漲。以今年第1季和2014年的第1季，十年間的住宅供需及價格數據比較，就全國而言，供過於求0.9%，但房價上漲49.9%。其中，高雄市供過於求3.3%，但房價上漲70%。其餘台北市、新北市、桃園市、台中市則供不應求，其幅度介於1%至5.4%間，而房價漲幅介於22.5%至77%間。這顯示，住宅超額供給和房價間並無確定關係。

一般非耐久財商品，若出現超額需求，則該商品價格會迅速向上調整，因而超額需求和價格間呈正相關，但房地產並不適用此種關係。以住宅戶數除以住宅存量代表住宅需求相對供給壓力的變數，再和信義房屋提供的2014年第1季至今年第1季11個年度的中古屋房價指數進行分析，發現桃園市的相關係數為0.92，其餘包括台北市、新北市、台中市及高雄市的相關係數則介於-0.91至-0.05間。這種分歧是因一棟建築物從取得建築執照，至獲得使用執照至少需要二、三年。因此，目前的住宅存量資料是基於過去幾年前對目前供給的預期。由於預期和實際有落差，故住宅價格和超額需求間的關聯性亦無法確定。

從2019年迄今，全國各都會區房價快速成長。從2019年第1季到今年第3季，全國及各都會區中古屋房價平均每年漲幅如下：全國8.9%、台北市5.8%、新北市8.2%、桃園市11%、新竹縣市17.9%、台中市10.1%、台南市12.9%、高雄市9.8%。房價上漲來自共同因素及各別因素兩類。其中，共同因素包括新冠疫情期間，央行降息1碼至1.125%，與行政院補貼受困產業及所有家戶；疫情期間資通及航運業獲得暴利；2022年11月生成式AI崛起，導致他國對我國AI產業需求大增；以及去年8月財政部實施新青安貸款。至於不利的共同因素，則包括央行於2022年3月至今年6月間共升息3.5碼，以及行政院從2021年起陸續實施房地合一稅2.0、修正平均地權條例，與實施囤房稅2.0。近來國內房價大漲，顯示對房價有利因素的影響效果遠超過不利因素。

下列兩個各別因素，導致雙北之外都會區的房價漲幅顯著高於其他地區：首先，自2019年因應台商回流，政府實施的「投資台灣三大方案」，以及台積電近來的投資方案，廠商選址集中在雙北之外的都會區。其次，和其他都會區相比，雙北的土地成本占興建住宅總成本比例較高，因而房價也較高。不過，由於近來建材及人工成本上漲的金額，在各都會區間差異不大，因而雙北建商將這些成本反映到房價的增幅，會低於其他都會區。

近來國內高房價衍生出年輕人不願結婚、生兒育女的問題。不過，最近三個趨勢可能減緩，甚至逆轉房價上漲趨勢。首先，央行今年9月實施的第七波選擇性信用管制措施，緊縮房貸資金的程度史無前例，導致住宅成交量大減以及房價小跌。其次，全世界AI產業的發展可能將觸頂。近來許多專家以及歐洲央行，相繼指出AI資產恐泡沫化，而瑞銀及大摩最近也陸續調降台股明年展望；這是因近來美股的巴菲特指標已達嚴重超買的200%，以及S&P 500目前37倍的本益比，遠超過其16倍的長期平均本益比。最後，美國總統川普上台後，預期將實施高關稅以及驅逐非法移民，會不利美國經濟成長及增加通膨，因而不利台股及台灣的房價走勢。