經濟日報社論／房價與房租走勢分道揚鑣

國內房價明顯價跌量縮，第2季六都預售屋及成屋的房價皆較上季下跌，且上半年房屋成交棟數較去年同期大幅減少，但全台租金卻連續二年漲幅超過2%。這符合過去台灣房屋市場的軌跡：租金易漲難跌，和房價走勢關聯性不大，而房價上漲率則和房屋成交量間高度相關。

台灣房價隨景氣循環而出現漲、跌互見的走勢。從1991年至2001年發生網路泡沫危機期間，台灣房價呈緩跌趨勢。從2002年之後，房價大多上漲，且於2004-2007年、2010-2013年，及2021-2022年三段期間，每年漲幅皆超過8%。不過，在下列兩段期間，台灣房價曾下跌： 2008年第4季至2009年第2季，以及2015年第2季至2016年第4季。

租金則呈現易漲難跌的走勢。在1990年台灣房價到達波段高點時，租金年漲幅曾達7%。接著房價反轉向下，而租金漲幅也漸趨減緩。到了2001年出現網路泡沫危機時，租金走勢反轉向下，而一直到2006年，租金才又開始上漲。到了2009年全球金融危機期間，租金曾下跌0.5%。之後每年租金上漲率接近1%，且直到2023年7月，租金年漲幅才超過2%。

因此，無論國內房價上漲或下跌，租金大多上漲。只有在網路泡沫及全球金融危機這兩段期間，國內租金及房價才同步下滑。

決定房價和租金的機制不同，故兩者走勢的關聯性不大。就房價而言，會受到央行的貨幣政策與選擇性信用管制措施，以及政府的房地產相關租稅政策的影響。而就租金而言，則取決於房東與房客間的協商。

租約通常會載明承租期間。而當租約到期時，房東對較老實的房客多維持同樣租金來續約，且只有累積通膨數年後，才會一次上調租金3%、5%。由於2003年迄今，央行因國內低通膨而採低重貼現率政策，故近來房租上漲率和重貼現率走勢一致。至於最近兩年租金漲幅超過2%，則是因政府於兩年前放寬租金補貼申請資格；當房客因申請租金補貼，而暴露資訊給政府時，則房東有誘因調高房租以移轉稅負。

回到房價問題。根據「政大永慶即時房價指數」，國內房價在去年第3季達到歷史頂點。就今年第2季和該季相比，房價平均下跌4.2%，其中以台中市跌幅5.5%最多，而台北市跌幅3.6%最少。過去房屋市場的資料顯示，房屋成交量、價間高度相關，且30萬棟是個重要臨界點。在2004至2007年間，成交棟數介於41萬至45萬，而房價上漲介於8.6%至14.1％。在2015至2018年間，成交棟數皆低於30萬，房價漲幅則介於-3.2%至1.6%，其中2015及2016年成交棟數分別為29.3萬及24.5萬，而房價則分別下跌2.4%及3.2%。去年全台房屋成交35.1萬棟，而以上半年交易量較去年同期減少26.4%推估，則今年全台房屋成交量會下降至25.8萬棟。

去年9月央行的第七波打房措施導致民眾申請房貸時間拉長、成功機率降低，以及金額減少。再加上今年下半年因匯率、關稅因素，造成經濟成長率可能僅有1%，故房價下跌趨勢儼然成形。當多數買方預期未來房價下跌，而多數賣方持有房屋成本遠低於歷史高價時，則雙方無立即成交誘因，遂導致近來房屋成交量快速萎縮。

過去五年全台平均房價上漲51.1%，其中台北市上漲31.2%、新北市上漲38.6%為最低，而新竹縣市上漲95.2%為最高。相對的，過去五年我國平均每人所得增加35.9%。由於雙北房價漲幅和居民所得漲幅一致，因此，預期未來國內房價向下修正期間，雙北之外的區域跌幅會較重。另一方面，若未來沒有出現類似網路泡沫或全球金融危機的衝擊事件，則國內房價即使下跌，房租仍會上漲。