投資客變身第一大社宅業者！兆基董事長李建成 為什麼希望政府補助退場？

【文／楊湛華；圖片／謝佩穎攝】

包租代管龍頭兆基，去年底達標三萬戶，穩坐業界第一名寶座，去年還獲得宏碁集團入股，正準備掛牌上市。曾是投資客的董事長李建成，為什麼夢想是蓋社宅？他語出驚人說，「我們是最希望政策補助退場的業者。」為什麼？

75歲的石祥麟，他和他太太都是退休教師。家住桃園，年輕時趁房子便宜入手，如今有約30間大樓或透天厝在出租。

兩人退休多年，但為了收租，又要清潔、又要粉刷牆壁，也遇過拖欠房租的房客。但遇上兆基後，退休日子從此清閒不少。

兆基是住宅租賃服務業者，幫房東媒合出租和管理房產。受兆基託管的包含商辦和住宅，但住宅佔八成。類似石祥麟的高齡房東，是兆基的主要客群。

「起初是接到兆基的推銷電話，」石祥麟回想，當時他壓根沒聽過政府的社會住宅包租代管政策，但聽到房東免付代管服務費，由政府補貼，加上每年1萬元的修繕補助，就先給兆基代管七間房子，「我的房子很老了，換一台冷氣要2.5萬，有政府補助就省1萬。」

合作久了，石祥麟發現好處比想像中多。例如，兆基會要求房客退租前將房子恢復原狀，房客就會找清潔公司打掃；更重要的是，兆基會篩選房客，「我從此再也沒有晚領到錢。」

石祥麟4年前在石門水庫旁買了17戶套房，原本由建商代管，今年6月底到期，他也在考慮交給兆基。

從親自打電話求房東，到宏碁入股

「我們已經好幾年不需要自己開發業務，」兆基董事長李建成自信地說。透過口碑相傳，像石祥麟這樣的房東一個拉一個，加上李建成最早開始跟公部門合作，如台北捷運聯開宅代管、內政部推動的「旅館改社宅（兆基好宅）」首案，獲公部門信任，如今泛官股事業如台糖，在台中、嘉義、高雄多棟大樓，也全交給兆基代管，目前兆基累計房源逾3萬戶，市佔第一。

但16年前李建成跨入這一行，一個房東都不認識，靠著591租屋網，挨個打電話，說服房東把房子交給他管，「房東聽不懂，我跟他講，不然租給我好了，我當你房客，」李建成攤手。

李建成曾是投資客，他和朋友合資買房並出租，後來趁房價居高，賣房獲利了結，轉而投入包租代管事業。「再怎麼有錢，我也買不下一條忠孝東路，但用租的做得到，」李建成說，他不是要開小麵店，而是要開連鎖餐廳。

兆基從最早只有3個人的小公司，如今員工達600人，全台18處據點，僅台東沒有據點。

去年，宏碁集團以3.37億買下兆基兩成股份。「兆基是唯一橫跨全國的業者，」宏碁集團策略長郭劍成告訴《天下》，未來宏碁子公司宏碁智新的淨水器、空氣清淨機，以及宏碁智通的停車管理系統，就有很多落地場景。

參與政策制定，不賺錢的生意也敢做

李建成和前內政部次長、住都中心董事長花敬群是山友，兩人會相約週末健行。花敬群回憶，當年他在中央推動包租代管，八大房仲業都不看好，因為沒人相信房東願意浮出檯面，讓政府得知自己有租金收入，「反而是兆基願意當領頭羊，」花敬群說。

其實更早，內政部2013年推動「租屋服務平台你租我管試辦計劃」，提供補貼讓房東將空屋租給中低收入戶，並由立案的社福團體或房仲業者為房東管理，兆基就是參與成員之一。

「當時幾乎沒有業者願意參加，」崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲回憶，這項計劃幾乎無利可圖，除原屬於非營利組織的崔媽媽外，業者僅兆基和永勝參與，後來永勝2018年發生財務危機、積欠房東租金，還是由兆基收拾永勝的爛攤子。

問他怎麼這麼好心？李建成不假思索地說，「市場上也只有我能出面幫政府處理啊。」

「李董很早就去日本取經，也看到願景，」花敬群如此形容，兩人不時會私下交流租屋市場趨勢。

兆基3萬多筆住宅房源中，約1.7萬筆屬於社宅，代管服務費可向國家收取。「我們是最希望政策補助退場的業者，」李建成語出驚人地說。

因為補貼上路，參與業者增加，但品質參差不齊，房客糾紛頻傳，讓他直呼，「現在是他從業以來最辛苦的時候。」

譬如，業界多半由業務員當單一窗口，從開發房源，聯繫房東、媒合房客到後期管理維護，全權由一名業務員負責。對業者而言，成本也較低。惟弊端也由此而生，「業務員可能向房客高報房租，中飽私囊，對公司、房東、房客都不利，」李建成舉例。

首創業管分離、聚焦中價位物件

為了解決弊端， 兆基從2014年起，推動業務和管理分離，獨步業界。

兆基的模式是，業務人員只負責媒合，房東、房客要簽約，必須親自到兆基服務據點，全程錄音錄影，出租期間房客有任何問題，都找總部客服。

「初期業務們大為反彈，」李建成不諱言，但他相信，業管分離除了可消弭弊端，也有助規模成長，「再厲害的業務，頂多只能管理100間，不然品質會下滑，但我未來是想管10萬、甚至20萬間房。」

「每次去兆基的服務中心，都覺得他們很專業，只有他們管理有制度，」石祥麟也肯定。

李建成最得意的，是兆基租金在市場屬於中等價位，「價格合理，房客才住得久，」他也藉此說服房東，收租穩定比高租金但客源不穩定更重要。

花敬群觀察，許多租服業者仍停留在只重媒合的短線思維，力氣都放在找新房客，可是既有房客的服務沒做好，例如修繕不透明、速度緩慢，但對租服業來說，長期經營才是命根。

不怕政策補貼退場，夢想蓋社宅

兆基去年營收攀上22億元新高，包租代管戶數也創紀錄，正在籌備掛牌上市，如果順利，將成租賃服務業第一家。

李建成看好產業前景，主要是房東老了。受託給兆基管理的房東們，平均年齡是65歲，「這些高資產族群年紀大了，子女也多在國外或工作繁忙，房子無人可管，」李建成觀察。

同樣高齡化的日本，出租房源有七成由專業機構代管，台灣比例僅15%。「未來十年內台灣很可能追上日本，」李建成大膽預言。

過去房東不想交出房子，是想隱匿租金收入，但李建成觀察，隨政府租金補貼上路，房客會主動申報，房東將被迫現形。「未來房東沒有動機再自己管理房子。」

「我有一個偉大夢想，自己蓋社宅，」李建成在採訪最後，透露公司上市的宏願。

因為他發現，台灣低薪，租金支出將吃掉年輕人大部份收入，如果有民間力量投入興建社宅，才能加速社宅供給量。「政府從選地到蓋好至少要四年，如果由我來做，三年內就能完成，」他說。

現在，李建成將乘著台灣300萬房客的滔滔江水，繼續耕出一畝又一畝的優質住宅。（責任編輯：洪家寧）

【小檔案】兆基管理顧問

成立：2009年

董事長：李建成

營收：2022年14.5億、2023年19億、2024年22億元

地位：全台第一大包租代管業者

【延伸閱讀】

輝達狂催單、台積產能翻倍還不夠！盤點6家台積CoWoS本土聯軍，誰是大贏家？

績效超車玉山金，永豐金迎娶京城銀　空降總經理如何帶落後金控翻身？

超低生育率的主因？諾獎得主新研究：男女「家事時差」是關鍵

【更多內容請見《天下雜誌》817期；訂天下雜誌電子版】