三大經營困境夾擊 李同榮送建商八個字自保

今年4月房市交易量年減26.32%，而前四月成屋交易量也年減24.35%，4月五大銀行新承做房貸金額為627.3億元，較3月大減192.79億元，月減達23.22%，房貸利率衝至逾16年新高；房市趨勢專家李同榮提出警告，下半年建商將面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」、「倒閉風險」三大困境，政府不得不重視。

李同榮指出，今年前四月成屋交易量減少，預售銷售率更差，做多業者頻以成屋跌、預售漲的反市場現象安撫購屋者，但市場悲觀的氛圍不減反增，預售屋銷售率在329、520檔期頻頻失靈，降價求售、殺價取量的氛圍愈來愈濃厚。

李同榮指出，下半年在關稅戰引發的經濟衰退正要開始，認為建商在下半年將面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」、「倒閉風險」三大困境。

他分析，下半年建商將面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」、「倒閉風險」三大困境，第一資金斷鏈部分；目前建築融資餘額年增率從18.22%兩位數、腰斬再腰斬至5.55%，季增率九年來首次連續兩季呈現負數，無論大小建商都承受到資金越來越吃緊的窘境，土地交易萎縮，顯示資金斷鏈到下半年會非常嚴重。

第二建商勉強被迫開工；他表示，去年上半年「新青安優惠貸款」熱潮推動的購地搶建潮，在今年下半年將面臨18個月被迫開工的壓力，否則土地融資會被迫收回，因此建商無法囤地，今年勢必被迫推案，且無論推案銷售率好壞，下半年都將陸續被迫開工。

第三倒閉風險增加；他分析，銷售率不佳被迫開工的個案，恐面對營建工程延滯，或資金周轉缺口，最終產生建商倒閉與爛尾樓事件，且容易造成骨牌效應。

面對建商困境，李同榮建議建商八個字：「降價求售、殺價求量」。

李同榮指出，空方市場只有降價才能順利銷售，也只有殺價，才能推動買盤進場，交易量才會回溫，因此，預期今年第1季在市場價微跌量急凍的狀態下，透過市場價格鬆動，由第2季開始到第4季房市交易量將逐季回溫而交易價將逐季下跌，也就是呈現「價跌量增」的格局，這也是主跌市場的明顯趨勢。

房市降溫，李同榮同時建議政府，應重視市場資金斷鏈的嚴重現象，認為央行應採取三大措施，包括換屋與第二戶貸款限制鬆綁、選擇性建築融資放寬，以及延長18個月開工期限。

第一、換屋與第二戶貸款限制鬆綁：針對換屋族群與第二戶購屋者之貸款受限應予解除，維持市場正常運作，只有換屋市場正常運作，才不致扭曲房市的交易機制，交易量活絡與價格穩定才是健全的市場機制。

第二、選擇性建築融資放寬：建築融資年增率已大幅降低，央行對於建築融資可視個案適度鬆綁，以免殷實建商求貸無門，或因市場資金周轉困難，造成爛尾樓嚴重問題。

第三、延長18個月開工期限：18個月限期開工雖可抑制囤地炒地現象，但期限過短對建築設計時程產生壓力，進而影響整體建物品質，且在市場轉空情況下，應酌情予以適度放寬為宜。

至於對首購者，他建議，在賣方信心脆弱同時，首購族應積極看屋，才能撿到急售降價物件，擇優而入，永遠觀望等待實非上策。