出售繼承不動產 課稅三樣態

財政部高雄國稅局表示，個人交易2016年元旦後繼承取得的房屋、土地，應以被繼承人（去世親人）取得日、繼承人取得日判斷適用稅制，可分為三種情境。

國稅局解釋，若按舊制課稅，土地是按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土增稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；而自2016年元旦起實施房地合一新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。

國稅局表示，以2016年為分界點，出售繼承房地適用何種稅制，主要分成三種情境。

第一種，被繼承人取得日、繼承人取得日都在2015年12月31日前，也就是新制實施前，這種情境無疑應適用舊制。

第二種情境，被繼承人在2015年12月31日前取得，繼承人則是2016年新制實施後才繼承取得，原則上是以被繼承人取得時間來認定，亦即適用舊制財產交易所得課稅。

不過由於這類案件，當時尚在新、舊制過渡期，若房地符合所得稅法規定的自住規範，可視自身情況，自行選擇要按新制或舊制課稅。

國稅局舉例，小花母親2015年10月31日買入房地，小花在2017年5月1日繼承取得該房地，隨後在2024年5月出售，適用舊制財產交易所得。

若小花出售房地符合所得稅法自住規定，包括個人與其配偶、未成年子女辦完戶籍登記，持有並居住於該房屋連續六年，且無出租、供營業或執行業務使用，並且未曾使用過這項優惠，若申報房地合一稅，可享有400萬元免稅額，也許更為划算。小花可按自身情況選擇較有利的稅制。

至於第三種情境，被繼承人取得日、繼承人取得日都在新制上路後，也較無爭議，應課房地合一稅。

國稅局表示，個人出售適用房地合一所得稅的房屋、土地，不論交易盈虧、有無應納稅額，應於完成過戶次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書影本及相關資料，向戶籍所在地國稅局申報。

若出售適用舊制財產交易所得的房屋、土地，則應計算房屋部分的財產交易所得，併入該年度綜合所得總額，在隔年5月辦理結算申報。