賣舊制中古屋 三步驟報稅

財政部官員提醒，民眾去年若有出售適用舊制課稅的中古屋，今年5月報稅時記得申報，報稅時可牢記三大步驟，依序為檢視成本資料、判斷是否為豪宅、計算財產交易所得。

房地產交易所得稅根據房屋取得時間點分為新制、舊制課稅。「新制」即房地合一稅，在2016年元旦後取得或2014年1月2日後取得且持有兩年內，並在2016年元旦後交易，就適用新制，須在過戶次日起30日內申報。

其餘情況則採「舊制」課稅，通常以中古屋較多，舊制無須在30日內申報，但須在隔年5月併入個人綜所稅申報。財政部提醒，舊制房屋申報有三步驟。

首先是檢視成本、成交價格等資料。許多民眾會產生疑問，財政部每年都公布「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，是否可直接按財政部頒定標準計算？

官員表示，財政部公告內容僅是設算標準，若納稅人能提出實際交易價格及成本，仍是直接以「賣價減成本」核實課稅，實際賺多少、就計入多少所得。 只有當漏報、未能提出證明且國稅局也查不到交易資料時，才需以部頒標準推算賺了多少。

第二，若確定無法提出成本資料，須以部頒標準推算時，接下來要判斷出售房屋性質，因部頒標準針對豪宅是以房屋部分的「成交價」20%來推算所得，而非豪宅則以「房屋現值」乘以一定標準（各行政區不一）來訂定，通常豪宅稅負較重。

第三，按財政部標準來計算所得時必須留意，舊制只針對房屋課稅，土地交易不課稅，因此若為豪宅案件，必須先區分出成交價有多少部分歸屬房屋部分、多少屬於土地，再按財政部規定的20%獲利率計算所得。

舉例來說，王小姐去年交易台北市適用舊制的中古屋，成交總價8,000萬元，已超過台北市豪宅門檻6,000萬元，屬於豪宅交易。此案房屋現值1,280萬元，土地現值1,920萬元，房地現值合計3,200萬元，其中房屋占比為40％。

計算所得時，先算出房屋部分成交價，即8,000萬元乘以40％，為3,200萬元，再乘以獲利率20％，推算這樁交易案賺了640萬元，王小姐今年5月報稅時，應將640萬元納入所得申報。