換屋族必懂的節稅撇步 「重購退稅」有2年黃金期

隨著家庭成員的變化與生活需求的提升，許多人都有換屋的計畫，但出售舊屋後要擔心須繳高額土增稅，讓換屋成本大幅增加。為減輕納稅義務人的負擔，政府提供「重購退稅」優惠，讓符合條件的民眾在一定期限內購置新屋時，能夠申請退還先前出售舊屋所繳納的土地增值稅。

台北市稅捐稽徵處提醒，「重購退稅」的申請條件主要包括舊屋與新屋的使用狀況與持有人資格，出售的舊屋必須在交易前一年內未出租或作營業用途，且土地上必須有房屋，並登記於本人、配偶或直系親屬名下。

此外，戶籍必須設於該房屋內，即使過去未登記，仍可於出售時補登記，以符合規定；而購置的新屋則需由同一位所有權人買進，亦即若出售的是配偶名下房屋，新屋也必須登記在配偶名下，否則將無法申請退稅；新屋的土地上必須有房屋，且該房屋不可出租或作為營業用途，並須符合自用住宅條件。

北市稅捐處提醒，申請退稅必須符合「2年內完成買賣」的時限規定，無論是先賣舊屋再買新屋，或是先購新屋再出售舊屋，都必須在兩年內完成交易，並於期限內申請退稅。

舉例來說，若納稅人在2023年3月出售舊屋，則必須在2025年3月前完成新屋購置，並依規定申報，否則將喪失退稅資格，計算方式是以新屋的土地移轉現值為基準，若新屋的土地價值超過舊屋扣除已繳納土地增值稅後的金額，則可申請全額退稅，反之則依差額計算可退還的稅額。

稅捐處舉例，若舊屋土地價值為100萬元，並繳納30萬元土增稅，新屋土地價值若達到100萬元以上，可退還全部30萬元；若新屋價值僅80萬元，則最多可退還10萬元。

稅捐處提醒，土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」一生僅能使用一次，因此若未曾使用過，納稅人可選擇先依一般稅率繳納土增稅，再透過重購退稅申請退還，以保留未來換屋時使用優惠稅率的機會。

除土增稅外，綜所稅也提供相應的減免措施。稅捐處說，若納稅人在出售舊屋後的兩年內購買新屋，且新屋價值高於舊屋，則可在辦理綜合所得稅申報時，扣抵或退還財產交易所得的稅額，進一步減輕換屋的負擔。

稅捐處強調，並非所有情況皆適用重購退稅，若新屋與舊屋的土地所有權人不同，或新屋在購買後出租、作為營業用途，則無法享有退稅；此外，重購土地在取得後五年內不得移轉、出租或作為營業用途，戶籍也必須維持在該處，否則將被追繳已退還的土增稅。