別太衝動 2面向理性評估買房計畫

【撰文：王柚鈞】

買房與結婚一樣，決定的當下或許需要多點衝動，但在拍板定案前，是否有較為理性分析的方式，平衡人生中這項重要的決策呢？

前陣子筆者接獲一通請託電話，是關於家中因成員變動，本想在位在市區的自家附近再購置一間房，但因資金有限，只能買在偏郊，又因不想背貸款，打算變現所有投資的金融商品來支付屋款。而這樣做是否合適，實可從以下2個面向評估：

1.個體面：

首先考量的是資金預算，可藉由自備款的比例成數反推房屋總價區間（中古屋裝修費另計），並評估貸款每期的本息金額不會讓後續的收支狀況感到壓力，比如每月房貸還款金額應盡量控制在家庭或個人月收的30%～40%為宜。

其次是空間需求與屋況，可依家庭型態與成員的生活習慣來規畫房型與坪數。以二代家庭而言，室內含陽台面積約25坪上下為舒服的起居空間，而後以不同公設比例反推權狀坪數及相對應的屋齡，即會影響總價多寡。

最後是未來的處分規畫，例如房子是否會留給小孩、未來的脫手價值等都值得預先考量。

2.總體面：

影響房市最大的是住宅政策的方向，由於不動產是產業火車頭，加上政商因素，住宅相關政策的執行效益往往會大打折扣。以新青安貸款來說，貸款金額雖比舊青安多出200萬元的籌碼，但其效力在高單價的地區極易被弱化，而多出10年的貸款期限與寬限期延長至5年，雖確實減輕了真正自住買家的負擔，但也無形中助長了高房價趨勢的持續。

除了新青安政策，近期如果多觀察一下台北市的預售建案，會發現超過500坪的大基地不少，且其建案的交屋時間點多落在2029年到2031年，再加上當前新青安5年寬限期滿，便可推測市場屆時將有一波大量的房屋供給，是否會成為買點，也許值得等待。而台灣房市現以有就業人口聚集的園區，及高鐵、捷運等交通設施周邊為發展重心區位。

期待每個人都能從上述的個體面與總體面思維，多方評估自己的購屋能力、資金預算、空間需求、買賣時間點、持有時間與處分方式等。

就像本文案例的這位朋友跟我聊完後，就決定從完全不貸款到貸款部分比例，當然這樣的貸款負擔在她的收支面是完全沒問題的，而更重要的是，她可以暫時保留未來看漲看好的金融資產，不用全數贖回來買房了。（本文作者為台灣理財規劃產業發展促進會成員、認證理財規劃顧問（CFP®））