新竹火車站商圈地價調降 信義房屋析房價仍穩

新竹市政府最新公告全市土地現值平均漲幅達5.06%，但火車站前舊城區因商業活動疲弱，地價考量實際利用情形適度調降。不過信義房屋專家指出，舊城區房價仍維持穩定，主要受惠於區位優勢及剛性需求支撐。

火車站前舊城區因疫情後網購興起，小型零售店閒置率升高，包括站前SOGO等地區人潮減少，反映在土地市場評估上。相較之下，關埔地區、巨城購物中心周邊、北區大魯閣湳雅廣場周邊因生活機能完善、交通改善等因素，地價呈現上漲走勢。

信義房屋新竹學府店曾華佑指出，儘管地價調降，舊城區具備市政中心、百貨商圈等優勢，加上交通便利，持續吸引剛性購屋需求。舊城區老公寓每坪均價仍維持在30~40萬元，新古屋如峰華苑則維持每坪約60萬元水準。火車站後站區域，竹連市場週邊新建案春福承曦落在6字頭；富宇建設新建案則達每坪70~80萬元；再往更遠區塊，培英學區老公寓均價3字頭，新建案如新竹之昇成交均價也站上6字頭。

曾華佑表示，後站區域房市交易持續熱絡，主要受惠於八大學區優勢。「這區雖然不少房屋屋齡較高，但因為學區資源優質，吸引許多有新生兒或剛上小學孩童的家庭購屋，形成穩定的剛性需求。」他觀察，由於市場存在總量管制，許多家長傾向提早卡位，搶購學區宅。

靠近巨城周邊的新建案，2025年新案價格已突破每坪80萬元。由於關埔二期重劃完成、慈祥路通車等建設到位，東區房市交易持續活絡。相較之下，舊城區的土地整合較為困難，如火車站前附近的透天厝因所有權人眾多，整合進度受限。

「重劃區和市區各有特色，」信義房屋竹二區協理陳世光分析，重劃區因建案集中，價格容易形成堆疊效應，整體單價較高；市區則因建案分散且區域發展成熟，價格相對穩定。他建議，偏好嶄新市容及寬敞道路的民眾，可考慮竹北地區；若注重生活便利性，新竹市區是較佳選擇，交通便利，也有成數的生活配套及文教資源。

整體而言，新竹市房市呈現「量縮價穩」態勢。專家預期，隨著交通建設持續改善，加上剛性需求支撐，房市可望回歸疫情前的穩定成長模式。不過舊城區商業活動仍待活化，市府規劃的「大車站計畫」能否帶動區域再發展，仍待觀察。