預售屋解約潮 投機客別怪央行

近期房市熱潮退去，預售屋交屋潮接連來襲，銀行基於風險控管審核轉趨保守，房貸卡關導致不少買方資金斷裂，只能解約收場。市場一片叫苦，建商與投資客甚至要求央行放寬信用管制；然問題的本質不是政策，而是過度投機的泡沫終將面臨考驗。

過去幾年，低利率與新青安房貸推波助瀾，預售屋被當成「低門檻、高槓桿」的賭局：先付少量自備款，等房價上漲再脫手賺取差價，或做為資產保值。這種「期貨式」的遠期交易炒作，短期看似穩賺不賠，但終究脫離基本面。如今景氣轉弱，銀行擔憂呆帳風險與資金過度集中於房地產，轉而收緊放款，這是理性且必要的風險控管。

投資從來不是單行道，賺錢自己拿，虧錢卻要政府和銀行埋單，既不公平也不合理。當年借錢搶預售屋的豪情，如今化為解約的怨氣，本質上就是「賭局輸了」。此次解約潮帶來一連串骨牌效應；大建商資金雄厚尚能撐場，中小建商則被迫降價求售以換現金，拖久了恐面臨倒閉。投資客加速撤離，反而有助房市健全，回歸以自住為主的結構，讓價格逐步回歸理性。

央行的選擇性信用管制，其目的不是打壓市場，而是矯正投機氾濫，引導市場回歸以自住為主的發展方向。政策針對第二戶以上購屋貸款設限，對首購與自住換屋者不僅無影響，反而有成數與利率上的優惠。要求鬆綁者，其實是希望重啟高槓桿炒作，延後市場修正，卻對長期房市健康毫無益處。

更該檢討的是預售屋制度本身。預售屋交易的核心是「買賣契約書」，而非樣品屋的華麗包裝，也不是銷售人員的承諾，更不是對未來房貸條件的幻想。購屋者簽約前，必須看清契約條款是否公平？履約保證是否確實？付款與貸款條件、違約責任是否透明合理？政府雖訂有定型化契約，但業者是否確實使用？內政部與地方政府是否落實監督？這些才是真正保障消費者的關鍵，應進一步檢討改進。

目前房市雖成交量萎縮，但價格依然居高不下。根據過往景氣循環經驗，交易量下滑往往早於價格修正，而且價格向下調整都非常緩慢；另外，下行期遠長於上行期，所謂「擴張期短、收縮期長」。因此，我們應耐心觀察此波房市的景氣循環，讓房市健康的「緩著陸」。急於干預只會延後調整時機，製造更大的泡沫破裂風險。

「住宅的本質是居住，而非投資」，應是當前及未來住宅政策的核心價值，房市不該成為投資炒作的賭場。要讓房市回到健康軌道，必須接受市場出清的過程。央行的選擇性管制正是抑制投機、保障自住的關鍵工具，應予肯定支持，甚至成為房貸政策的常態，不應在投機客高喊「救市」時動搖。房市不是賭場，輸贏都該自己承擔，這才是這波預售屋退潮，給市場最清楚的啟示。