央行打房七波終於見效？四大指標看出「房市轉冷」 投資客退散區曝光

房市真的吹起寒風了嗎？《遠見》整理四大房市指標，發現房市量能正在下滑，可以趁機撿便宜嗎？一表尋找「成屋vs預售」價差最小的潛力區。

4月底，「房市轉冷」的指標傾巢而出！

首先，房貸餘額月增率創近11個月新低、連續第五個月放緩。表示借房貸買房的人在減少中。

中央銀行4月24日先公布了3月消費者貸款與建築貸款餘額，可顯示「借款人尚未歸還銀行的貸款總額」的房貸餘額，雖然持續上揚，但月增率僅剩9.34%，創下去年5月以來的近11個月新低，而且是連續第五個月放緩。

意思是，房市交易量不如去年同期，也反映銀行不動產自主管理，以及政府健全房市措施持續見效，央行將持續觀察交易量，並分析後續趨勢是否持續向下。

第二，國銀房貸逾放款餘額連續8個月走升，創近三年半新高。意指貸款戶欠繳的呆帳變多，整體經濟可能不妙。

金管會也在同一天公布今年3月國銀房貸逾放款餘額（當貸款戶欠繳貸款的本金或利息超過三個月，該筆貸款就會被認定為逾期放款），居然高達82.3億元，連續八個月走升，甚至改寫近三年半新高。

據悉，業界示警，今年4月因為對等關稅引發股災，房市買氣同步重摔，房貸戶的財務會更吃緊，後續房貸呆帳可能繼續飆升，高逾放水位短期難以逆轉。

房地合一稅、法拍交易量也透露房市買氣不振

申請房貸的人變少了，繳不出房貸的人變多了，這些現象拉起房市警報。但還有第三個指標，房地合一稅申報件數下降中。

根據財政部房地合一稅最新統計資料，2024年第四季總件數僅約2.6萬件，足足比第三季少了約1萬件。

去年央行連續兩波信用管制，打炒房效應明顯

第四個指標是，今年第一季的法拍市場，移轉棟數創近十年新低，顯示這股房市寒流已吹進法拍市場。

住商機構盤整內政部數據，2025年第一季的全台拍賣移轉棟數，居然只有609棟，創下近十年來同期新低；新北市首季的法拍屋賣出91棟，減幅53.1%，下降幅度居六都冠軍。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房市受打炒房政策衝擊，買方信心不足，加上今年第一季雖說房市趨冷，惟尚未因面臨全球股災產生的「股房雙巴族」（指股市、房市都被套牢），法拍市場維持低量供給，進而影響整體法拍市場移轉量。

房市真的轉冷了嗎？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，去年央行接連祭出第六波、第七波信用管制，下半年的房市交易量也萎縮，而短期轉售的交易，因房價增值空間有限，稅務成本高的情況下，讓利幅度和價格競爭力不及早年就購入的長期持有者。

張旭嵐也提到，現在銀行估價偏向保守，尤其是同一物件再一年之內有交易紀錄的話，多半取其低價做為放貸依據，避免行情被過度哄抬，估價趨向劣勢，也導致待售期拉長，短期交易才會逐漸減少。

「房貸利率創新高，搭配高房價，溫水煮青蛙後座力不容小覷！」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期受銀行滿水位等因素影響，加上央行過去持續升息，去年12月五大銀行新承作房貸利率達2.224%，創下16年來新高，買房要付出的成本更大了，所以購屋人須謹慎評估購屋壓力。

預售不一定貴很多！三峽、歸仁投資客退散

消費者如果想撿便宜，除了鎖定法拍屋的資訊，有些地區的預售屋和成屋差不多，投資客數量驟減，對自住剛需的購屋族群，或許是進場的時機。

《591實價登錄》統計，2024年七都成屋、預售屋成交單價差距最小的十大行政區，桃園市大園區去年預售屋成交單價為32.8萬元、成屋為31.3萬元，兩者僅相差1.5萬元，打破預售屋給人「貴森森」的印象。

而新北市唯一上榜的是三峽區，預售屋和成屋的價差約3.2萬元，主因在於當地成屋交易多在房價較高的北大特區，預售屋則轉向開發潛力區域布局，出現「高價成屋、低價預售」的結構，預售屋才會顯得比較划算。

至於南部，坐擁高鐵特區題材的台南市歸仁區，過去以投資買盤為主，打炒房後投資客退場，預售屋和成屋的的單價差距也不到四萬元。

央行去年祭出第七波信用管制，看來是奏效了，今年又有關稅戰的衝擊，市場資金緊縮已成定局。但專家提醒，買屋無論選擇哪個區域、購入何種物件，除了考量未來增值性，也得仔細評估自身財務能力，才能避免踢到鐵板。